发布日期:17/07/18 来源:http://www.nzom.net 标签: 足球即时比分直播
研习经济学理论,房地产恰似一个金矿。   我曾在《金陵晚报》上发表文章,谈到房地产市场中的二八定律,谈到富者愈富、穷者愈穷的马太效应,谈到上涨预期推涨房价、下跌预期助跌房价的皮革马利翁效应,也谈到“人造热销楼盘”利用的羊群效应、从众心理,以及人们买房的路径依赖。这些都引起读者的兴趣。   政策一直是影响二手房交易的重要因素,日前,被誉为房价风向标的“两会”确立起稳定、支持和促进的基调,业内亦传出再次降准的乐观预期,多重利好的叠加释放,让近期二手房市场被普遍看好。   供需:放盘量上涨,需求量更甚

  研习经济学理论,房地产恰似一个金矿。

  我曾在《金陵晚报》上发表文章,谈到房地产市场中的二八定律,谈到富者愈富、穷者愈穷的马太效应,谈到上涨预期推涨房价、下跌预期助跌房价的皮革马利翁效应,也谈到“人造热销楼盘”利用的羊群效应、从众心理,以及人们买房的路径依赖。这些都引起读者的兴趣。

  政策一直是影响二手房交易的重要因素,日前,被誉为房价风向标的“两会”确立起稳定、支持和促进的基调,业内亦传出再次降准的乐观预期,多重利好的叠加释放,让近期二手房市场被普遍看好。

  供需:放盘量上涨,需求量更甚

  今天,借着前天陪朋友去看房的例子,谈一下房地产市场中的讯息成本、价格歧视。

  价格歧视:

  根据不同顾客推不同优惠

  “李老师,请你帮我来看一下!我得到内幕消息,夫子庙对面一楼盘,开发商为了回笼资金,把几套保留的精装小公寓拿出来卖。是特价,50多平米,只要90万,单价只要1万7千多。周边二手房已卖2万多。”前天一早,朋友小丹就打电话来,激动地跟我说,“售楼小姐讲,再不来,这几套房肯定就卖光了。”

  中午,我就陪小丹去看房。4楼的样板房朝东,采光、视野、户型都不错,小丹很喜欢,问:“这套房子卖多少钱?”

  售楼小姐说:“样板房早被人买走了。现在只剩3楼的几套,还有14楼、15楼各一套。”

  3楼的房子,正被一家酒店包租,还有房客。敲门进去,采光、视野都不如4楼样板房,感觉很压抑,而且窗外是个平台,很容易被入室盗窃。

  我扫了一眼价格表,这朝东的53平米房子竟卖99万,就问:“不是说只要90万吗?”

  售楼小姐答:“面积小点的,是卖90万,已经卖完了。也有40平米的,只要80万,就是朝北。”于是,去看了下朝北的房子,更暗更压抑,小丹直摇头。

  售楼小姐见势,说:“其实你要自住,我推荐15楼的房子,59.15平米,总价110万。采光、视野都很好。”

  没其他选择,只好去看一下15楼的房子。采光、视野、装修确实都不错,就是朝西,还是顶楼、有渗水隐患,而且户型不规整,有个拐角。小丹叹道:“本来预算是90万,现在又涨到110万了。”

  售楼小姐看到小丹犹豫的眼神,说:“我们的优惠是一次性付款9.7折,按揭贷款9.8折。如果你诚心要买,现在交5万块钱定金,一个星期内交齐30%首付,我会帮你争取打到9.5折。再算上其他优惠,这套房只要102万。”

  讯息成本:

  消息灵通人士买房更便宜

  事后小丹回忆,她一度冲动地要交钱买。但中午吃饭时,我在手机上查了下这家楼盘二手房的价格,也就1万7千多。有的二手房,40平米卖70万,52平米卖98万。这表明,开发商的售价,并非特价。

  而且这种酒店式公寓,住几年就老旧了,隔音、私密性都比较差,可能租金会比较高,但升值将很慢。再加上有酒店包租,人多且杂,一个单身女孩住在这,人身和财产安全是个大问题。

  小丹说:“我主要是讯息太闭塞,不知道能在市区买到什么样的小公寓,所以被售楼小姐一忽悠是特价,又看到有人在抢房,就急着要买。现在觉得这房子价格上并没有吸引力,还有很多硬伤,并不适合我。”

  我说,其实买房是要付出讯息成本的。像你这样,想买个100万的小房子,选择余地还是挺大的,只要你多研究楼市、多咨询专家、多看几家楼盘,肯定能买到更好的、更适合自己的房子。

  在此总结下楼市中的讯息定律:讯息较少的人,付价较高。讯息较多的人,自然付价较低。

  争取底价:

  买房要砍价还要找关系

  再说下房地产销售中的价格歧视:相同等级、相同质量的房子,却以不同的价格,出售给不同人群。

  为了利用价格歧视卖更高的价格,售楼小姐会把不同的顾客分开,分别带顾客去看房。如果这个买房人特别急着要买房,不介意当前价格,售楼小姐就以“一次性付款9.7折,按揭贷款9.8折”的折扣卖给对方,多赚一笔钱。如果另一个买房人犹豫不决,售楼小姐也可以申请到9.5折的优惠,促进成交。

  这表明,买房一定要还价。南京绝大多数楼盘,在案场优惠基础上,还有额外的优惠。毕竟还有那么多关系户,开发商总得留点优惠在手上,不然人情这一关过不去。

  Q房网深圳董事总经理林家乐表示,二手房市场在元宵节之后活跃复苏,客户看盘及成交情况都有明显好转,租赁、买卖市场平分秋色,主流成交总价段集中在200-350万之间,租赁市场成交量较去年下半年翻倍,较2014年节后上涨50%。

  美联物业全国研究中心数据同样显示,近期各区二手房成交量保持全线上扬,其中龙岗以343套的成绩保持全市首位。

  二手房放盘量方面,根据深圳中原研究中心的监测,2月23日至3月1日放盘量(含出租与出售)为2743套,3月2日至3月8日增至5294套,涨幅93%;3月9日至3月15日则涨至6166套,又再提高15%。

  家家顺提供的数据也表明,进入三月,二手房市场放盘量保持高位,3月9日至3月15日出售盘源达到2942套。

  与放盘量相对应的,近期客户上门量也显著上涨,深圳中原数据显示,上一周地铺访客量上升近三成。家家顺的数据显示,地铺客户周到访量已经从春节时期的1700人次,回升至上一周的29000人次。多名地铺中介告诉记者,相比于现在放盘小业主的增加,有想法买房子的客户数量增长更显著。

  中联地产董事长杜欣告诉记者,未来很难预测,但接下去中联的目标是“三个月三万套”。也许也预示着二手房市场活跃指数将继续走高。

  价格:年后报价“搭火箭”,完全没价讲

  记者在梅林、科技园、岗厦等片区地铺走访中,多位中介证实,近期放盘量上升且业主报价强势。

  在梅林某1999年入伙的小区,记者遇到了从年前就开始看房的穆小姐,购房计划从年前推迟至年后,也让她的心情颇为低落,“年前就应该咬牙买下的,现在已经涨了超过20万”。她告诉记者,因年前看中的一套与其心理价位小有出入,让其暂缓了置业计划,而年后当经纪人打电话约她看房时,“连最初没看上的房子报价已经比年前涨了10%”。关于年后的二手房价,她直言“就像搭了火箭,昨天在景田北看好一套,业主报价是265(万),今天中介和业主确认时,就涨到280(万)了”。陪同穆小姐的家家顺中介小曾无辜表示,“不是我们不为客户争取,只是现在业主都很强势,议价空间几乎为零”。

  小曾还透露,现阶段不仅价格没得谈,谈好了的都可能交易不成,“反价的业主变多了”。

  在南油片区某地铺,前来挂盘的小业主丁女士离开前再三叮嘱接待她的中介,“如果没有300万,就不要给我打电话。”记者和多位小业主交流发现,提高报价、看好后市已是眼下小业主的普遍心态。 ■ 地产行业记者 胡 蓉

  相关链接

  家家顺近期放盘量和客户上门量

  时间 放盘量(租) 放盘量(售) 上门量

  2.16-2.22 145 239 1408

  2.23-3.01 1767 1734 9970

  3.02-3.08 3544 3655 27148

  3.09-3.15 4615 2942 29045

  深圳中原近期各区放盘量

  区域 2.23-3.01 3.02-3.08 3.09-3.15

  宝安 433 746 974

  福田 477 1096 1374

  龙岗 629 1129 1291

  龙华 202 410 504

  罗湖 330 627 722

  犹记去年,房子卖得不好时,河西一豪宅给了售楼员极大的折扣权限,善于砍价的买房人,争取到了底价,直接省下几十万元。也有人照价买房,多掏了几十万,自己还不知道。

  不善砍价?那是跟钱过不去。记者 李子墨

  南山 586 1095 1105

  盐田 86 191 196

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